Nakoupit během pěti let komerční nemovitosti v hodnotě více než miliardy eur není na ostřílené hráče z pražské burzy cenných papírů vůbec špatný výsledek. Do realit vstoupila česká investiční skupina Wood & Company v roce 2016 akvizicí dvou pražských nákupních center, Harfa a Šestka. Zatímco to druhé už s dvouciferným výnosem prodali, Harfu nadále rozvíjí a v rychlém sledu k ní přibyly další maloobchodní a kancelářské nemovitosti v Praze a především Bratislavě. Tam byly podle předsedy představenstva realitního fondu Wood & Company Marka Herolda příležitosti ještě zajímavější.
Byli to právě Woodi, jak se jim v byznysu přezdívá, kdo letos na Slovensku uzavřel první investiční transakce a své portfolio tak rozšířil o dvě administrativní budovy (BBC 1 a BBC 1 Plus) a prémiové nákupní centrum Aupark Bratislava. A Marek Herold v rozhovoru avizuje, že v česko‑slovenském prostoru jejich investiční apetit rozhodně nekončí. V letošním roce mají v plánu vstoupit také do Varšavy.
HN: Jaká je vaše dlouhodobá investiční strategie?
Zaměřujeme se na kancelářské budovy a nákupní centra v hlavních městech střední Evropy. Aktuálně působíme v Praze a Bratislavě. V letošním roce máme záměr získat také první varšavskou nemovitost. Chceme svým investorům zajistit vyšší výnosy, a proto kupujeme nemovitosti, u nichž se předpokládá aktivní správa. U kanceláří se jedná o budovy třídy A, A‑ nebo B, které nejsou na těch nejlepších adresách, ale mají prověřenou historii a stabilní okruh potenciálních nájemců. Pokud se podíváte na naše retailové projekty, opět se nejedná o tzv. destinační centra, ale o středně velké nebo menší projekty (OC Krakov a OC Harfa), které slouží především svému nejbližšímu okolí. Aupark Bratislava, naše nejnovější retailová akvizice, se tomuto profilu vymyká. Jde o prémiové nákupní centrum, a proto jsme ho vložili do specifického otevřeného podfondu. Po dobu tří let budeme na jeho správě spolupracovat se společností Unibail‑Rodamco‑Westfield.
HN: Pomineme‑li Aupark, vaše nemovitostní portfolio se dělí na retailový a kancelářský podfond, kam mohou investovat kvalifikovaní investoři své prostředky minimálně ve výši jednoho milionu korun. Na jaký dlouhodobý výnos cílíte a jak se na výkonnosti vašich podfondů podepsal pandemický rok?
V obou případech cílíme na roční zhodnocení osm až 10 procent při rozumné investiční periodě vhodné pro nemovitostní investice. Co se týče kancelářského podfondu, v tomto rozmezí se stále – a to i navzdory covidu – držíme, a v roce 2018 jsme se dokonce přiblížili k 15 procentům. Totéž se týkalo našeho retailového podfondu v letech 2016 až 2019. Jeho výkonnost sice v loňském roce poznamenala pandemie, ale i tak jsme byli schopni zajistit zhodnocení za posledních 12 měsíců ve výši 4,32 procenta, což je s ohledem na situaci skvělý výsledek.
HN: Jak se vaše pražská nákupní centra vyrovnávala s koronavirovou pandemií a s důsledky souvisejících vládních opatření?
Obě naše pražská centra prokázala opravdu neskutečnou odolnost. Centrum Krakov se nachází uprostřed velkého sídliště a má minimální konkurenci. Těsně před naší akvizicí prošlo remodelingem a slouží jako takzvané komunitní centrum. V dobách lockdownů, kdy mělo 80 procent tamějších obchodů zavřeno, jsme měli 67 procent běžné návštěvnosti. Lidé do něj chodili pravidelně na denní nákupy. A po každém znovuotevření se takřka okamžitě vrátilo ke své obvyklé návštěvnosti. V letošním roce bychom se měli dostat na stoprocentní obsazenost a plánujeme další investice a modernizaci.
HN: A jak probíhal uplynulý rok a čtvrt na Harfě?
Události loňského roku se na Harfě podepsaly hned dvakrát. Když jsme v roce 2016 toto nákupní a kancelářské centrum kupovali, viděli jsme jeho růstový potenciál. Jednak v aktivní správě (co se týče pronájmů) a jednak v dalším rozvoji lokality, kde se významné realitní investiční skupiny (PPF, Kaprain a Central Group) chystaly stavět další kancelářské a rezidenční projekty. V roce 2019 jsme pro Harfu připravili novou část Gurmán, kterou jsme z 90 procent obsadili, a v téže době zmínění developeři dokončili kancelářské budovy. Ovšem přišel koronavirus a všechno bylo jinak. Nejenže jsme novou zónu neotevřeli, ale zavřít musela většina našich zbývajících nájemců s výjimkou supermarketu, lékárny a drogerie. Lidé nepracovali v okolních kancelářích, ale doma. V loňském roce jsme navíc museli na Harfě přejednat celou řadu nájemních smluv. Nebyli jsme v úplně lehké situaci, každopádně musím říct, že se to nejen podařilo, ale že jsme navíc se smluvními podmínkami spokojení. Pokud vše dobře dopadne, ve druhé polovině tohoto roku bychom se měli přiblížit k plné obsazenosti. Několik našich nájemců plánuje na Harfě otevřít nové koncepty svých prodejen, zpřístupníme střešní terasy, uvažujeme rovněž o zastřešení části venkovního prostoru, který v létě používáme pro divadelní vystoupení a v zimě pro kluziště, a otevřeme novou gurmánskou zónu.
Realitním vítězem pandemie jsou sklady a logistika. Jejich ceny letos vyskočily o pětinu
HN: Říkal jste mi, že výběr pohledávek na nájemném se v loňském roce pohyboval na úrovni 98 procent. Jak se to podařilo?
Kancelářského portfolia se výpadky cash flow netýkaly, řešili jsme to jen u našich dvou nákupních center v Praze. Postupovali jsme vždy individuálně a vycházeli jsme nájemcům vstříc slevami v konkrétních měsících. Z našeho pohledu dotační program Covid nájemné určitě pomohl. Díky aktivní práci s nájemci a vládnímu programu na jejich podporu roční příjem z nájmů na Harfě a Krakovu sice poklesl, ale propad nebyl takový, jak se původně předpokládalo. To potvrdilo i ocenění našich nemovitostí za první kvartál roku 2021.
Od roku 2016 portfolio manažer a předseda představenstva realitního fondu Wood & Company. V investiční skupině Wood & Co. začínal o tři roky dříve jako investiční ředitel zodpovědný zejména za aktivity skupiny v oblasti farmaceutického průmyslu a zdravotnictví na Slovensku. Má rozsáhlé zkušenosti z oblasti správy private equity investic. Byl spoluzakladatelem společnosti Genesis Capital a pracoval pro PPF či Perun Capital. Marek Herold je absolventem University of Bedfordshire ve Velké Británii.
HN: Jak si vedly vaše kancelářské nemovitosti?
Také v případě kanceláří jsme museli být flexibilní. Pro každou nemovitost máme určeného property manažera. Dvakrát týdně jsme se scházeli on‑line, sdíleli know‑how a domlouvali se, jak postupovat dál. Vytvořili jsme speciální tým, který se staral o vzduchotechniku, rekuperace a dezinfekci. Pandemie zpomalila proces pronájmu a zejména zahraniční společnosti výrazně prodloužily nebo zastavily rozhodovací procesy. Vycházeli jsme vstříc také tím, že jsme nájemní smlouvy prodlužovali i o rok, aby se nájemci mohli nadechnout a rozmyslet si, co vlastně potřebují. Nyní se trh opět rozbíhá a my se vracíme k plánovaným modernizacím. Péče, kterou našim nájemcům věnujeme, se nám vždy vyplatila, zvlášť v uplynulých měsících.
HN: Jaké důsledky pandemie na kancelářském trhu sledujete?
Co se týče pronájmů, pohybujeme se na trhu nájemců. I když u nás chce firma zůstat, nechá si od konkurence zpracovat nabídky. Do našich nabídek nyní vkládáme různé varianty pronájmu. Kromě obvyklého, pětiletého nájmu zejména kratší, ale i delší. Zatím jsme nezaznamenali významné změny v interiérovém uspořádání nových kanceláří. Dlouhodobě posilují společenské zóny a desk sharing (sdílení pracovního místa – pozn. red.). Setkali jsme se také s tím, že nájemce zvětšoval plochu kvůli zajištění společenského odstupu. My ve fondu kancelářím věříme a chceme je nakupovat dál. Aktuálně ve Varšavě, růst bychom chtěli rovněž v Praze, ale tady je nabídka velmi omezená. V Bratislavě se se zkušeným partnerem, společností Immocap, podílíme na developmentu druhé fáze kancelářského projektu Lakeside Park.
HN: A co nějaké další segmenty realitního trhu? Neláká vás třeba logistika?
Výhledově bychom chtěli vstoupit do rezidenčního segmentu. Praha si o něj vyloženě říká a trh k němu spěje. Zatím se však věnujeme tomu, co aktuálně máme, abychom to dělali opravdu pořádně. Nemovitosti nejsou typ investice, kam vložíte své peníze a potomuž jen sledujete, jak se vám zhodnocují. Musíte se o ně a o jejich uživatele pečlivě starat.
