Mít kde bydlet patří bezesporu k základním lidským potřebám. V posledních několika letech se však realitní trh potýká s řadou problémů a změn, které mají negativní dopad na vývoj cen nemovitostí. V minulosti komplikoval bytovou výstavbu především zbytečně složitý stavební zákon, ke kterému se později přidalo razantní zvýšení cen stavebních materiálů. Omezená výstavba, a tím pádem i nízká dostupnost bydlení, zvyšuje poptávku, což ve svém důsledku vede k dalšímu nárůstu cen bytů. Důvodem je zde kromě malé nabídky především inflace. Do výše ceny samozřejmě promlouvá lokalita a velikost bytového prostoru, ale také i kvalita samotného projektu. Faktem je, že v průběhu let 2015–2019 vzrostly na střední Moravě ceny bytů až o 46 procent. I přesto však poptávka po nových bytech stále výrazně převyšuje nabídku.
Výhled do blízké budoucnosti není příliš pozitivní. Dostupná data ukazují, že v průběhu roku 2022 došlo v oblasti bytové výstavby k dalšímu poklesu. V letošním roce vydaly stavební úřady v celé České republice celkem 6936 stavebních povolení, což je meziročně o 9,2 procenta méně než za stejné období roku 2021. Stavební produkce se pak v červenci snížila o 2,7 procenta. Oproti roku 2021 klesla i výstavba bytů, a to až o 28,6 procenta. Zároveň byl dokončen nižší počet bytových jednotek. Hodnota staveb, které byly postaveny v roce 2022, činí přibližně 34,6 miliardy korun. V porovnání se stejným obdobím roku 2021 zde došlo k velmi významnému poklesu, a to o 61 procent.
Náklady na bydlení stoupají
Současná geopolitická situace, způsobená především válečným konfliktem na Ukrajině, však s sebou přináší i další problémy. Prudký nárůst inflace a skokové zdražení energií způsobují také výrazný růst provozních nákladů na bydlení a tím i logické zvýšení nájmů. V řadě případů již výše záloh na dodávky plynu a elektrické energie přesahuje výši splátek samotného hypotečního úvěru. Problém s úhradou plateb za energie tak může mít stále více českých domácností.
Podle analýzy developerských společností Trigema, Skanska Reality a Central Group stouplo nájemné meziročně až o 15,6 procenta. Faktem je, že ani avizované státní příspěvky na bydlení nebudou trvalým řešením, protože se jedná o další výdaje státního rozpočtu, které budou stále více roztáčet inflační spirálu.
Vzhledem k těmto skutečnostem je nutné věnovat maximální pozornost energetické úspornosti. Cestou ke snížení nákladů je vytvoření energetické soběstačnosti bytových objektů, a to s maximálním využitím všech dostupných moderních energetických zdrojů a technologií. Nové developerské projekty, reflektující aktuální situaci v oblasti zvyšujících se nákladů na energie, proto představují pro investory žhavé zboží, které téměř okamžitě nachází své kupce.
Investice do vlastního bydlení se stále vyplatí
Z výše uvedeného vyplývá, že pokud má dnes někdo k dispozici větší objem volných finančních prostředků, je investice do nemovitosti určené k bydlení poměrně stabilní a bezpečnou investiční příležitostí. Samozřejmě je nutné takovou investici dobře zvážit, a to s ohledem na několik významných faktorů. Pro řadu investorů je totiž velmi těžké rozpoznat skutečnou investiční příležitost a neutopit svoji investici v uměle vyšroubované ceně nemovitosti, jež je poháněna inflačními impulzy.
„Úrokové sazby rostou a bydlení se čím dál více stává příležitostí uložit peníze v době devalvující měny a praktické likvidace finančních úspor. Významným faktorem je tedy jednak samotné bytové řešení, ale také lokalita a její občanská vybavenost. Cenu ve velké míře určují také benefity, jako je např. dopravní dostupnost, ale také pracovní příležitosti v okolí či dostatek možností pro trávení volného času. Poslední půlrok však ukázal, že pravděpodobně tím rozhodujícím faktorem, který určí reálnou hodnotu, bude vzhledem k současné krizi energeticky úsporné řešení nemovitosti a energetická soběstačnost,“ říká realitní makléřka Martina Horáková.
Technologie pomohou k úsporám
Developeři v rámci výstavby nových rezidenční projektů intenzivně pracují s možností využití moderních energeticky úsporných technologií. Často využívané alternativní zdroje, jako jsou např. fotovoltaické elektrárny umístěné na střechách objektů nebo tepelná čerpadla pracující na principu vzduch‑voda, však mají své výrazné limity, a to zejména v zimním období, kdy je spotřeba elektrické i tepelné energie nejvyšší. V případě fotovoltaických elektráren bylo prokázáno, že v zimním období je jejich reálný výkon nedostatečný a jedná se tak spíše o podpůrný zdroj. Obdobně jsou na tom již zmíněná tepelná čerpadla, která fungují na principu vzduch‑voda. Jejich účinnost, tzv. topný faktor, při teplotách pod 7 stupňů Celsia výrazně klesá. Souběžně s takovým tepelným čerpadlem je pak nutné používat další zdroj, který tepelné čerpadlo nahradí, což je v 95 procentech případů právě elektrokotel.
„V zimě by tak docházelo k obrovskému nárůstu spotřeby elektřiny. Při instalaci stovek tisíc tepelných čerpadel pracujících na principu vzduch‑voda by šlo o několik terawatthodin elektrické energie navíc, kterou pravděpodobně nebude v budoucnu možné levně nakoupit,“ říká projektový manažer Jaroslav Schwarz z developerské skupiny REDSTONE. Podle jeho názoru je nejvhodnějším řešením využití tepelných čerpadel pracujících na principu země‑voda, která ke svému provozu využívají geotermální energii. V takovém případě je vhodným doplňkem i instalace fotovoltaické elektrárny, která pokryje provozní náklady na provoz tepelného čerpadla.
„Tepelná čerpadla pracující na principu země‑voda, která vyrábí teplo s využitím hlubinných vrtů, jsou základním zdrojem pro vytápění a ohřev teplé užitkové vody v celém rezidenčním projektu Šantovka Living, který aktuálně realizujeme v Olomouci. Princip takového čerpadla spočívá v tom, že odebírá teplo ze země a předává jej do vytápěného prostoru. V případě projektu Šantovka Living je na uspokojení spotřeby jednoho bytového domu potřeba 10 vrtů, a to do hloubky 120 metrů,“ upřesňuje Schwarz technické detaily.
Výhodou tohoto typu tepelných čerpadel je, že kromě vytápění v zimním období je možné tuto technologii využít i jako efektivní řešení pro ochlazování objektu v letním období, a to s minimálními náklady oproti klasické klimatizaci. Přebytečné teplo je z objektu ukládáno zpět do vrtů, čímž dochází k jejich rychlé teplotní regeneraci a zlepšení topného faktoru tepelného čerpadla. Topný faktor udává poměr mezi topným výkonem tepelného čerpadla a elektrickým
příkonem nutným pro jeho pohon. Pokud má tepelné čerpadlo udaný topný faktor např. 4, pak to znamená, že zaplatíte pouze náklady na jednu čtvrtinu vyrobené tepelné energie a zbývající tři čtvrtiny získáte ze země prakticky zdarma. Podobné technologie mohou výrazně snížit náklady na provoz domácnosti a zároveň mohou být i účinnou strategií vedoucí k energetické soběstačnosti.
Článek vznikl v partnerské spolupráci se společností Redstone Real Estate.
Text nevyjadřuje názor redakce.
